国务院日前印发《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。规划提出，到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。

一、政策背景与核心方向

1）顶层定调

2026 年 5 月国务院正式印发《城市更新 “十五五” 规划》，标志城市发展从 “增量扩张” 转向 “存量提质”，明确六大重点方向：

老旧小区改造（含加装电梯、管网更新）

城市地下生命线工程（供排水、燃气、热力管网）

城市功能区升级（商圈、工业园区、城中村改造）

绿色低碳改造（建筑节能、海绵城市、光伏 + 建筑）

智慧城市建设（数字孪生、智慧管网、城市大脑）

历史文化保护与活化

2）资金保障

中央专项基金：≥3 万亿元

地方配套资金：≥5 万亿元

社会资本参与：≥7 万亿元（含 REITs、PPP、专项债）

二、全产业链拆解及核心个股

（一）规划设计与咨询（订单前置，最先受益）

华建集团（600629）：上海国资设计龙头，2025 年城市更新新签合同额 10.36 亿元，同比 + 10.5%，深度参与长三角旧城改造项目。

深城交（301091）：深圳国资，交通 + 城市更新一体化设计龙头，参与深圳多个城中村改造项目。

（二）工程总包与施工（订单体量最大，直接受益）

央企总包龙头（全国性布局，万亿级订单）

中国建筑（601668）：全国城市更新总包龙头，全产业链覆盖，2026 年城市更新订单预计超千亿。

中国中铁（601390）：地下管网、轨道交通、深地空间改造核心龙头，市政工程市占率领先。

隧道股份（600820）：上海国企，地下管网 + 综合管廊 + 智慧管网双轮驱动，上海城市更新主力承建商。

上海建工（600170）：长三角区域龙头，旧城改造、市政工程订单密集落地。

区域市政龙头（本地资源壁垒高）

合肥城建（002208）：合肥国资，深度参与本地旧城改造、保障房建设。

宏润建设（002062）：长三角市政工程龙头，城市更新项目经验丰富。

（三）核心材料与设备（直接拉动需求，量价齐升）

防水材料（旧房改造刚需，市场规模千亿级）

东方雨虹（002271）：防水行业龙头，市占率 21.3%，旧房改造防水需求爆发，潜在订单规模超千亿。

科顺股份（300737）：防水第二梯队，区域渠道优势明显，受益城市更新防水工程放量。

管材与管网材料（地下生命线工程核心）

伟星新材（002372）：PVC/PPR 管材龙头，城市更新管网改造核心供应商，2026 年市政订单加速释放。

青龙管业（002457）：PCCP 管龙头，地下供排水管网改造受益标的。

中国联塑（02128.HK）：全球塑料管龙头，市政管网市占率第一。

建筑节能与涂料（绿色改造主线）

三棵树（603737）：涂料行业龙头，受益既有建筑节能改造及旧房翻新需求。

亚厦股份（002375）：建筑装饰龙头，参与多个老旧小区节能改造项目。

加装电梯（老旧小区改造核心场景）

康力电梯（002367）：电梯行业龙头，老旧小区加装电梯市占率领先。

上海机电（600835）：电梯整机及零部件龙头，受益加装电梯市场扩容。

工程机械（施工端刚需）

三一重工（600031）：工程机械龙头，城市更新项目带动挖机、起重机等设备需求。

徐工机械（000425）：工程机械设备全品类布局，市政工程设备市占率领先。

（四）智慧城市与运维（高毛利，长期成长）

数字政通（300075）：城市管网一张图龙头，GIS 平台市占率第一，智慧管网、数字孪生城市核心服务商。

超图软件（300036）：GIS 基础软件龙头，城市空间数据底座，参与智慧城市建设。

汉威科技（300007）：燃气 / 供水传感器龙头，智慧管网感知层核心供应商，毛利率 45%+。

（五）绿色低碳与固废处理（政策强推方向）

三峰环境（601827）：垃圾焚烧龙头，重庆国资，城市更新固废处理核心受益标的。

瀚蓝环境（600323）：固废处理 + 水务运营龙头，全国布局城市更新环境治理项目。

首创环保（600008）：水务运营龙头，参与多个城市供排水管网改造项目。

城市更新产业链及操作策略，详情见下文：